企业贷款套利买房的现象愈发普遍。这种做法在一定程度上推动了房价的上涨，同时也为企业带来了丰厚的利润。这种做法也伴随着巨大的风险。本文将从企业贷款套利买房的现象、原因、风险及应对策略等方面进行探讨。

一、企业贷款套利买房的现象及原因

1. 现象

企业贷款套利买房，即企业通过贷款购买房产，然后将房产出租或出售，从中获取高额利润。这种现象在一线城市尤为明显，如北京、上海、深圳等。

2. 原因

（1）房地产市场的火爆：近年来，我国房地产市场持续升温，房价不断上涨，吸引了大量资金涌入。

（2）企业贷款政策的宽松：随着金融市场的改革，企业贷款政策逐渐放宽，降低了企业贷款门槛。

（3）企业投资渠道有限：在股市、债市等传统投资渠道收益率较低的情况下，企业纷纷将目光转向房地产市场。

二、企业贷款套利买房的风险

1. 贷款风险

（1）利率风险：在贷款期间，如遇利率上升，企业将面临还贷压力。

（2）流动性风险：企业贷款购房后，如遇市场调整，可能面临资金链断裂的风险。

2. 房地产市场风险

（1）房价波动风险：在房地产市场调整期间，企业持有的房产可能贬值，导致投资损失。

（2）政策风险：政府可能会出台相关政策调控房地产市场，影响企业投资收益。

3. 法律风险

（1）合同风险：企业贷款购房过程中，如合同条款不明确，可能引发纠纷。

（2）产权风险：企业购房后，如产权证办理不及时，可能面临产权纠纷。

三、应对策略

1. 加强风险管理

（1）关注利率走势，合理配置贷款期限。

（2）加强流动性管理，确保资金链安全。

2. 关注政策动向

（1）密切关注政府政策，及时调整投资策略。

（2）关注房地产市场调控政策，降低政策风险。

3. 完善合同条款

（1）在购房合同中明确双方权利义务，避免纠纷。

（2）确保产权证办理及时，降低产权风险。

企业贷款套利买房作为一种市场现象，在带来机遇的也伴随着巨大的风险。企业应充分认识到这一现象的风险，加强风险管理，合理配置资源，以实现可持续发展。政府也应关注这一现象，出台相关政策，引导企业合理投资，维护房地产市场稳定。

北京排查经营贷

“你需要贷款吗？我们有低息贷款，年利率低至3.85%。”相信很多人都接到过类似的电话。据中新经纬调查，推销电话背后隐藏着一条产业链。贷款中介通过虚构公司、提供假银行水，将个人包装成需要经营贷款的企业主，让这些资金绕开楼市。北京一家贷款中介公司的业务员声称，在他们公司办理住房贷款的客户中，50%以上甚至60%是用钱买房的。

贷款中介和个人对以房养老商业贷款趋之若鹜的关键在于商业贷款利率低、期限长，相比按揭贷款可以节省几十万甚至几百元的利息支出。如今，监管部门正在严厉打击这类资金的非法使用。北京部分股份制商业银行提高房贷利率，收紧贷款企业资质审查。

利差带动50%的经营性贷款客户买房。

在中国人民银行征信中心北京分中心，打印个人和企业征信报告的人络绎不绝，成为很多金融中介公司寻找客户的绝佳场所。

2月4日上午，中新经纬在征信中心看到，有人拿着征信报告从大厅出来，三五个中介就会围上来，热情地递上名片，询问有没有理财需求。一家金融中介公司的业务员李明说：“这里有很多人打电话要征信。没事的时候，我们会来这里找客户。”

多位银行贷款经理和金融中介公司业务员告诉中新经纬，住房贷款业务存在已久，期限从1年、3年、5年、10年、20年不等。前几年利率大多在5%-6%，甚至更高。但2020年受疫情影响，银行让利给实体经济，进而带动利率下行。北京多家银行的住房贷款业务利率最低降至3.85%。对比北京同期房贷利率，首套房房贷利率约为5.2%，二套房为5.7%。其中的“利差”打动了不少买家，导致原本服务于中小企业的贷款产品走样。

最近经历了“卖一买一”的卢菲菲一直忧心忡忡。原本她打算置换西城区一套900万左右的学区房。但是她和老公的公积金贷款不够，房产中介给他们推荐了商贷。以贷款300万，20年等额本息，贷款利率5.7%为例。房贷每月还款20997元，还款总额503.45万元。如果经营贷款年利率为4%，每月还款18179元，还款总额为436.31万元，可减少近67万元。

李明说，很多想买房但资金不够，或者二套房贷款比例低的人，会选择通过贷款中介向银行申请经营性贷款。从2020年到现在，他们公司申请商业贷款的客户，50%以上甚至60%都是用来买房的。“也有企业经营申请住房贷款的，但中小企业没几年就倒闭了，还买房子的多。”

“我去年办理的经营性贷款，大概有50%是为了买房。”一位银行贷款经理告诉中新经纬，大部分是为了买二套房，因为二套房首付比例高，普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%。很多人付不起这么高的首付，只能走商贷。

几千块钱成为公司股东，房子可以用预付款买。

虽然房贷利率低，但贷款申请人需要在北京有公司和房子，才能顺利拿到钱。如何将申请人包装成合规对象，是金融中介公司施展魔法的时候了。

北京一家金融中介公司的销售人员张洋提供了一个方法。他说，“如果你没有通讯器

两种方式有什么区别？张洋告诉中新经纬，如果一家公司被收购，客户成为公司法定代表人，需要去工商部门办理变更手续，在银行开户，提供流水等各种资料。从收购公司到最后贷款，办理周期大概一个半月到两个月，手续费12000元左右。

“第二种方式，我们会拿着公司的营业执照，用完了再还给对方。对别人的公司没什么影响，只是花了8000块钱。这种处理周期快，两周左右就能完成。”张洋说。

他是郭亮另一家金融中介公司的业务员。他的计划与张洋的相似。购买该公司的费用为8000-10000元。公司转让后，郭亮会刷银行水，给客户名下的空壳公司做一些虚假材料。一切办妥后，他会拿着公司的营业执照、公司章程、客户的身份证、不动产登记证、购房合同等材料去匹配合适的银行。以银行客户名义按房屋评估价值的70%放贷，利率根据公司和客户的信用确定。

金融中介除了收取一定的费用帮助客户收购公司或者取得股东资格，还会收取贷款总额1%-2%左右的服务费。以贷款金额300万为例，整体花费6-7万。但在很多买家看来，花几万元就能省下几十万甚至上百万的利息，是一笔稳赚不赔的买卖。

如果贷款申请人连房子都没有，有些金融中介公司甚至会为客户买房提供垫资。房子过户后，他们迅速向银行申请抵押业务贷款，然后将资金返还给金融中介公司。李明说，他们和一些信托公司有合作，客户可以向他们贷款买房。利息是按天计算的，等经营性贷款的资金到账后再把钱还给信托公司。

“借钱的话就去公证处公证。客户还需要在信托公司压一些个人文件。毕竟这是一大笔钱。”李明还提醒，一般来说，这笔钱的利息比较高，客户需要快速完成转账、贷款的全过程，否则利息损失太大。

部分银行提高利率，严格审查贷款资格。

“现在是敏感时期，不得不采访。去年下半年还有3.85%的经营性贷款产品，现在部分银行已经把利率提高到4%-5%。”张洋说，不仅利率提高了，客户的资格审查也更严格了。“以前，新公司、新股东都可以。最近部分银行提高了门槛。比如新股东申请经营性贷款，需要半年时间。”

工行西城区某支行信贷部经理说，公司必须成立一年。

上，并且在正常经营，如果是股东申请，则须成为股东半年以上，贷款利率最低达3.65％，最长可贷款10年。中国银行西城区某支行个贷经理表示，该行要求公司经营两年以上，借款人是股东之一，持股需5％以上。

“我行要求公司成立两年以上，公司股东也要求两年以上，并且要求有资金流水，公司需出具同意经营收入偿还个人贷款的证明，占股总计超过50％以上股东提供担保才能贷款，并且我们只做1年期，贷款利率为3.85％。”农业银行东城区某支行个贷经理多次强调，客户必须确有真实经营，确有真实需求才能贷款。

不过，部分股份制银行近日已将经营贷贷款门槛和利率调高。广发银行某支行贷款经理表示，此前优质客户可以做到3.85％，但现在基本上调至4.15％-5.25％。浦发银行的一位个贷经理说：“最近利率上调了10个基点，并且要审核经营性流水，贷款金额是经营性流水的30％-40％。”

“去年利率比较低，在3.6％-3.8％，今年最新的贷款要求还没下来，但肯定不能按去年的走了，利率会上调、总体额度也会控制，审批可能也更为严格。”中信银行一位个贷经理称，公司必须真实经营，只有一个空壳公司，没有经营痕迹不行。

此外，民生银行、兴业银行西城区的支行贷款经理均称，他们的经营贷利率近期没有变化，平安银行的客服人员称，利率无变动。民生银行、兴业银行要求申请企业注册时间超过2年，平安银行要求1年以上，都有一定的银行流水要求。

但李铭却说：“你去问银行，肯定会要求真实经营，这就是我们存在的价值。”

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消费贷被盯上 多头授信金额高至百万

尽管“经营贷”的口子正在收紧，但在“利差”的诱惑下，仍有人选择消费贷等利率较低的贷款产品，置换房贷。

家住北京的孙萌正在经历“卖一买一”，2020年12月，她刚把一套自住房卖掉，紧接着又购入一套改善型住房。“这套房子卖了280万，我看中的房子总价440万，但由于这套房子‘满二唯一’，为节省税费被迫提高了首付。”孙萌告诉中新经纬，她向亲戚朋友借了50万，将首付提高至380万，之后申请了60万元房贷。

当问及是否担心银行查询贷款流向时，她说，“买完房肯定要装修和买家电，这些也要花钱，银行应该查不出来。”

采访中，前述几位贷款中介公司的业务员也表示，经营贷的收款方通常是第三方对公账户，为了规避监管，再来回划转几次，客户最后从银行取出现金，用来买房。郭亮说：“按照我们的流程来收款，100％没有问题。”

jwview

违规使用资金或被抽贷 建议机构缩短贷款期限

“去年以来，为支持疫情防控和复工复产，银行普遍下调经营性贷款利率，部分贷款利率显著偏低，最近银行适当上调只是回归正常水平。上调经营性贷款利率，总体上而言影响较小，有助于减少经营性贷款与个人住房贷款之间的套利空间，但也可能误伤一些真正需要经营性贷款的小微企业和个体工商户。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对中新经纬表示。

在董希淼看来，商业银行和消费金融公司在严格准入门槛、加强贷款管理的同时，应将经营性贷款、消费类贷款发放时限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途证明。对30万元以上的贷款应更严格执行受托支付规定，将贷款资金支付到合同约定用途的借款人交易对象，减少被挪用的风险。

相关问答：相关问答：征信花了哪里可以借钱？

网（商 ）贷额度涨到62210，今天刚涨了18000额度，从44200提到62210了，钱不多，但是却能应个急。在我所有网贷都借不出来的时候，它这个时候真的是雪中送炭，但是我却不太想用。

征信花了很久了，但是今年我是一直有在还钱的，网贷、信用卡都在想办法凑钱，欠钱的感觉太难了，今天下午还在惆怅上哪儿借点钱，这就来了。

你能感受到买个牙膏要花呗分期付款的辛酸和拮据吗？

首先说一说我和网商贷的爱恨情仇吧。

我是从去年12月份开始有额度的。如果我记得没错，是有一次用二维码收款收了几十笔款，然后它就默默给我打开了额度。

那时候正好有一笔信用卡等着还，大概在100000左右，然后这个网 商 贷给了我86000额度。

我一下全部借出来了，确实是解了燃眉之急。分12期还，每个月还接近8000，等额本息，年利率9%，也还凑合了。

但是没有几个月，它就降额了，从86000直接降到了10000。

说白了就是让我后面还进去了就不能再借出来了。

我个人是感觉可能我那段时间负债太多，系统自己调控的吧。

后来陆陆续续还了几个月，它又涨到了44200元，但是我还了几个月，还是处在还进去就没有额度借出来的情况。

一直到7月26日下午，它先给我发了消息，提示额度上涨，让我打开软件查看，这一看，才发现它涨了接近20000元。

全部借出来的话，分12期还，一共要还877元利息，也算是良心网贷了。

但是我没有借。借出来是简单，没等到万不得已，我是没想再用了。

我现在还欠它44000呢。每个月工资还进去基本上不剩多少了。

这次在郑州经历了大水灾，前几天人生观、生活观、世界观也是受到了冲击，对钱没看得太重了。

说的有点远了，我感觉我这个网贷给我提升额度的原因应该是有两点：

第一是我最近银行卡和支付宝流水上来了，干的活比较多，有工资收入，有副业收入，还有头条提现收入。

第二是我最近的网贷还的也比较多，在银行系统里面的负债率应该是下来了，所以它贱兮兮地给我涨了额度。

所以征信花了，在有的网贷还是能借到钱的，但是借钱不是目的，主要还是自己要多努力挣钱，毕竟这个世界的现状是：

银行也好，金融机构也好，只愿意把钱借给有钱人，为什么？因为有钱人才有还钱的实力。

越穷，反而越借不到钱，为什么？因为它害怕你穷的还不起它的钱，它为什么要借给你？

最后，我想说，征信花了就花了，要用钱、花钱，还是自己挣吧，如果非要借钱，那就看看亲朋好友那借点应个急，但借钱真的不是什么好事，尤其是借网贷。

真的，还是要挣多少，花多少。一时借贷一时爽，一生借贷一生惨呀。

什么是高评高贷

“高评”是指高评估值，“高贷”是高贷款额。高评高贷指在购房过程中，银行评估价格比住房真实交易价格高，购房者借此可从银行贷出更多款项，从而变相降低了首付款。高评高贷也常被称之为倒拿钱、零首付、低首付购房，本质上是一种骗贷的违法行为。

用“负首付”方法购房，我们可举一例说明，假如一套房产市值为500万元，可能评估价为800万元，从银行贷款申请七成的贷款则为560万元，总体核算下来，相当于购房者从银行多贷出60万元首付款。

在二手房交易过程中，一套房源一般会有三种价格：网签价、评估价、实际成交价。

网签价，购房者一般会以区域指导价即最低申报价来进行网上备案，网签价的高低决定购房者缴纳税费企业贷款套利买房额度；评估价，即房产评估公司评估的房源市场价格，购房者以该价格标准向银行申请贷款，评估价决定购房者申请贷款的额度；实际成交价就是指买卖双方最后成交价格。

高评高贷的目的就是为能从银行获得更多贷款，以尽量低的首付款实现房产交易，主观故意隐藏实际成交价、抬高房产的市场评估价。常见具体做法是：通过评估公司将房产价格“高评”，然后根据最低首付比例计算，相对剩余的尾款向银行申请按揭贷款。

2017年，住建部、央行及当时的银保监会下发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，要求银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数企业贷款套利买房查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

因此，现阶段市场中的高评高贷常常采取“阴阳合同”形式买卖，即买卖双方签署两份购房合同，其中“阳合同”代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，“阴合同”则代表真实房价，以“阴合同”的房价实际成交。按照流程，以“阳合同”房价为准购房者就能从银行获的高额贷款。

出现高评高贷的原因

有业内人士分析，“负首付”与楼市承压有关。目前楼市成交不活跃，卖家急于把房子卖出去，因此愿意配合买家和中介的“负首付”买房行为。也有专家指出，“负首付”往往还伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为。

对于“首付贷、返首付、零首付、负首付”等各种形式销售行为，各地也已出台相关管控政策，保护购房者权益。

早在2016年，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

2023年5月21日，广东省惠州市惠阳区住建局印发通知，将在全区范围严查首付贷、返首付、零首付，以及发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。

2023年5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》，提示指出，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与或协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。

正所谓“一个巴掌拍不响”，仅有销售端的推进，还不足以让“负首付”落地。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为“负首付”现象的出现还有银行在“配合”。他认为，一方面是银行想更多地放款，在资产荒、额度充足的情况下，依旧迷恋抵押物，在实操中有意无意地做高评估价，而实际的市场价格已经降下来了，导致了“负首付”。这时，应该合理调整银行评估的实时性。

  二是银行放贷着急，纵容经营贷高评。当下，银行不仅按揭额度充足，在支持中小微企业的政策导向下，经营贷的任务也重。于是，纵容客户存量房贷置换高评的经营贷，或客户先全款买房，再利用经营贷高评，获得更多贷款，导致“负首付”。

  三是去年以来，经营贷置换按揭是一个普遍现象，由于银行放贷压力大，商品房市场也比较低迷，金融监管睁眼闭眼，甚至愿意看到。但是，这种行为扰乱了市场信息，真实的房贷规模被低估，资金违规进入了楼市，中小微合理需求得不到满足，低利率的普惠政策被地产套利。

高评高贷的风险

在实际过程中，如果高评高贷此种方式在银行没有被通过，且买方首付款不够，又难以在限定期内筹措到，买方将要面临解除购房合同和承担违约责任的风险。

此外，在房屋贷款过程中，有可能因房价快速上升或其他原因，卖方反悔后就有可能主动到银行举报买家。尤其是在买房等待放款过程中，房子都已投入装修，银行一旦不放贷，已投入的装修费用、过户税费，以及中介费等，都有可能全部由买方承担，并造成不可挽回的损失。

即便购房者通过高评高贷方式在银行成功获得贷款，在后期银行自查过程中也极有可能被发现。一旦被查，买家一方面可能会被要求收回贷款，另一方面买家大概率将会被列入银行黑名单。

“负首付”面临的法企业贷款套利买房律风险不容忽视。北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣认为，“负首付”明显是违规的，存在不小的法律风险。

  首先，不论是“零首付”还是“负首付”，其实都不是真正意义上的“零”或“负”；其次，这种操作的房贷月供往往会提高一些，而且，房贷期限越长负担越大。做高合同价之后，购房人的贷款金额也比较高，月供相对来说也会提高。再次，这种本身就是违法违规，明令禁止的。最后，还存在被银行断贷、被监管部门处罚的可能性。若房产交付存在问题，购房者的风险就会更大。

  王玉臣表示，采用这种模式，往往需要签署“阴阳合同”。这种方式本身也是违法行为。一方面违反了商品房销售的相关规定，没有如实备案；另一方面，通过这种方式骗取高额贷款，违反了银行按揭贷款的相关规定，涉嫌骗贷，一经发现，银行不会进行放贷。即使已经放贷，往往也会直接解除按揭贷款合同，要求提前偿还全部贷款。

参考文献

1.0 1.1 1.2 1.3 张大伟：“负首付”购房本质就是一种违法骗贷行为.中新经纬.2023-05-26

2.0 2.1 2.2 2.3 2.4 买房不用掏首付，还能“倒拿”？这靠谱吗？.极目新闻.2023-05-28

3.0 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 “负首付”惊现楼市 购房者需警惕法律风险.中国房地产网.2023-05-29

日本房地产崩盘时房贷利率是多少

危机的序幕：“广场协议”

日本经济泡沫的起源离不开“广场协议”。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。

这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。

为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称“广场协议”。

“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。

日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。

连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。

迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认“广场协议”后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。

降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。

相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。

来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。

1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。

同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。

热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。

银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。shhuang44ss

然而，房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。

首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。

其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。

再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。

高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。

1990年企业贷款套利买房，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。

日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。

一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。

二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。

宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。

首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。

当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。

1991年，日本不动产市场企业贷款套利买房开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。